一、制定背景说明
《杭州市滨江区人民政府办公室关于印发滨江区进行一步加强农转居安置房小区物业管理工作的若干意见（试行）的通知（滨政办〔2022〕23 号）》（以下简称《意见》）是区政府为进一步加强农转居安置房小区物业管理工作，从物业管理工作主体、划分物业管理区域、加强物业招标管理、分类收费与管理、配套奖惩措施、强化物业管理考核、执法保障等方面作出了总体规定。
《长河街道农转居安置房小区物业管理工作实施细则（试行）》（以下简称《细则》）是结合长河街道实际，作为《意见》配套的街道规范性文件，进一步细化有关规定，建立健全“街道主导、社区主责、物管委主考”的安置小区物业考核机制，确保可落地、可操作、可实施，切实提升街道农转居安置房小区物业管理水平。
二、制定依据
1.《中华人民共和国民法典》
2.《杭州市物业管理条例》
3.《杭州市人民政府办公厅关于印发杭州市物业承接查验实施办法的通知（杭政办函〔2023〕49号）》
4.《杭州市滨江区人民政府办公室关于印发滨江区进行一步加强农转居安置房小区物业管理工作的若干意见（试行）的通知（滨政办〔2022〕23号）》
5.《关于明确滨江区农转居安置房小区物业管理相关费用标准的通知（区住建〔2023〕9号）》
6.《关于印发〈杭州市滨江区农转居安置房小区物业服务招标工作指导意见（试行）〉的通知（区住建〔2023〕13号）》
三、主要内容
本细则主要包括八个方面的内容，其中第七方面“物业服务质量考评”需要重点关注，具体内容详见原文：
（一）关于划定物业管理区域，主要明确了划定物业管理区域的原则、时机、调整机制及街区一体化管理。
（二）关于物业服务企业招标，主要明确了安置房小区划定的物业管理区域或街道明确的街区一体化管理区域，应当通过“公开招标+评定分离”的方式选聘物业服务企业。
（三）关于制定《临时管理规约》，主要明确了制定规约的主体、时机、内容要点、实施和修改机制。
（四）关于物业承接查验备案，主要明确了物业服务企业在对新建物业和既有物业实施服务交接前进行承接查验备案的时限、流程、内容和要求。
（五）关于物业管理委员会组建，主要明确了物管委组建及运行机制，代行业委会的主要职责。
（六）关于物业管理相关费用监管，主要明确了物业费、公共能耗费、地下车位租赁费、地下车位管理费、经营性收益及公共维修费用等物业管理相关费用的收取标准与规范管理。明确了经营性收益专帐管理、线上登记、定期公示、使用范围及审批权限。
（七）关于物业服务质量考评，主要明确了“街道主导、社区主责、物管委主考”的安置小区物业考核机制，按“月度考核、年度评比、考评分离”的原则进行服务质量考评。根据月度考核区分不同体量的安置房小区依考核分值扣相应的物业费建立年度奖励基金，年终评比，落实奖励。
序号 | 考核内容 | 考评 主体 | 考核数据来源 | 考核 分值 | 结果应用 |
（一）月度考核：每月实施一次。 | |||||
1 | 日常检查 | 小区物业 管理委员会 | 主要针对物业服务现场房屋管理、环境秩序、绿化养护、服务质量等事项进行检查，并根据检查情况进行记分，每周不定期现场检查至少一次。取实际考核平均分值为当月得分。 | 40 | 根据每月考核区分不同体量的安置房小区依考核分值扣相应的物业费纳入年度奖励基金 |
2 | 专项检查 | 属地社区 | 根据当月城管、消防、公安、住建等相关职能部门对小区物业服务评价及业主有效信访等情况进行记分。 | 30 | |
3 | 共用设备设备安全管理 | 街道委托第三方专业机构 | 重点对共用设施设备能否正常使用、测试、记录完善、无故障等事项进行检查，并根据检查情况进行记分。 | 30 | |
以上三项考核为月度考核，月度考核平均值=小区每月综合得分/12个月。 | |||||
（二）年度考评：每年实施一次。得分由月度考核平均值、年度业主满意率和年度加（减）分值组成。 | |||||
4 | 满意度 测评 | 街道委托第三方专业机构 | 街道委派专人进行小区满意度调查表统计测评。满意度的业主参与评价率不得低于五分之一，满意率得分=业主满意率×30分。 | 30 | 区分不同体量的安置房小区和小区数量占比情况，各取年度得分前三名。进行奖励，分配比例为： 第一名小区奖励年度奖励基金的50%； 第二名小区奖励年度奖励基金的30%； 第三名小区奖励年度奖励基金的20%。 |
5 | 年度加（减）分项 | 街道 | （1）当年获得国家、省、市、区奖励和表彰的，分别加3分、2分、1分、0.5分。 （2）当年获得国家、省、市、区的媒体正面报道的，分别加2分、1.5分、1分、0.5分。 （3）因物业服务管理不善引发业主群体上访事件的，扣2分； （4）在国家及省、市、区重大考评活动中存在严重过失，影响考评结果的，分别扣2分、1.5分、1分、0.5分； （5）在物业专项维修资金使用申报过程中弄虚作假的，扣2分； （6）有重大违法行为记录的或发生重大责任事故，且受区以上行政主管部门通报的，扣2分。 （7）其他严重影响物业管理行业形象、有损业主利益的情况，酌情扣2分、1.5分、1分、0.5分。 | 同一加分内容取最高分，不重复加分 | |
（八）关于区奖励激励，主要是根据相关政策，由区相关部门实施奖励激励。
四、适用范围
本《细则》适用于滨江区长河街道农转居安置房小区物业管理工作。
五、关键词解读
1.评定分离：安置房小区物业服务招标采取资格后审方式，通过“评定分离”确定中标单位。评标由评标委员会负责，评标委员会由 2 名招标人代表和 5 名专家组成。定标由定标委员会负责，定标委员由区住建局、属地街道、社区主要负责人和相关负责人组成，成员为 5 人。
2.小区经营性收益：包括小区地面临时停车位费、物业经营性用房租金、电梯广告、快递柜等利用共用部位、共用设施设备经营所得收入，扣除经营成本后的收益。
六、解读机关、解读人及联系方式
解读机关:杭州市滨江区人民政府长河街道办事处
解读人:厉建福（党工委委员）
联系电话:0571-89521947
