长河街道农转居安置房小区物业管理工作实施细则（试行）

为进一步加强农转居安置房小区（以下简称安置房小区）物业管理，切实提升长河街道农转居安置房小区物业管理水平，根据《中华人民共和国民法典》和《杭州市物业管理条例》等相关法律法规和《杭州市滨江区人民政府办公室关于印发滨江区进行一步加强农转居安置房小区物业管理工作的若干意见（试行）的通知（滨政办〔2022〕23 号）》文件精神，结合我街道实际，制定本细则。

一、关于划定物业管理区域工作

区住建局会同属地街道、社区，遵循尊重历史、区位邻近、大小适宜、相对集中、便于管理的原则，在街道提出书面申请的情况下，依据《杭州市物业管理条例》第二章规定划定物业管理区域。

（一）新建物业在编制建设工程设计方案或者初步设计时，应当依照法律、法规的规定，按照有利于生产、生活和物业管理需要的原则，合理确定主要配套设施设备的共用范围。

相关单位在进行建设工程设计方案审查时，应当征求街道和区建管中心的意见。

（二）建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起30日内，向街道和区建管中心提供国有土地使用证及宗地图或土地出让合同、建设项目规划设计方案、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及附件附图、建筑红线定位图、建设工程规划总平面图、物业管理区域图及物业管理区域划分申请书。

（三）区住建局会同街道，自收到申请之日起10个工作日内出具《物业管理区域核定书》，并书面告知建设单位。物业管理区域的划分应当征求相关社区的意见。

（四）建设单位或物业服务企业在物业交付时，应当将物业管理区域范围在交付现场的显著位置公布。

（五）没有划分物业管理区域需要实施物业管理的，由区住建局会同街道，征求相关社区的意见后，结合城市管理和物业管理实际需要确定物业管理区域，并向全体业主公告。

（六）划分后的物业管理区域由街道负责，可实行街区一体化管理模式，并整合共用部位、共用设施设备，提供科学化、规范化管理水平。

（七）有下列情形之一的，业主委员会/物业管理委员会可以向区住建局提出物业管理区域调整方案：

1.因河道、城市道路等物理分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域，能明确分清共用配套设施设备管理维护责任，并经业主大会同意，划分为两个以上物业管理区域的；

2.两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意，归并为一个物业管理区域的。

区住建局应当征求属地街道及相关的社区的意见，自收到材料之日起20个工作日内作出决定。

二、关于物业服务企业招标工作

新交付、物业服务合同期已满但未经公开招标选聘物业服务企业的安置房小区，根据划定的物业管理区域或街道明确的街区一体化管理区域，应当通过“公开招标+评定分离”的方式选聘物业服务企业。

评定分离：即评标由评标委员会负责，评标委员会由 2 名招标人代表和 5 名专家组成。定标由定标委员会负责，定标委员由区住建局、属地街道、社区主要负责人和相关负责人组

成，成员为 5 人。定标委员会根据评分情况确定一名中标物业服务企业候选人。定标委员会确定中标物业服务企业候选人时，原则上评标委员会评分最高的参选物业服务企业确定为中标物业服务企业，除非发现有弄虚作假、现在管项目服务差、社会影响恶劣、被行业主管行政部门处罚仍在影响期的等有可能影响物业管理水平或服务品质情形之一的，则由评分第二高的参选物业服务企业确定为中标物业服务企业，依此类推。

涉及通过公开招标选聘的物业服务企业合同期未满的，由街道组织协商解决。

安置房小区物业招标的服务期限采取“1+2+2”模式，招标服务期限为 3 年，合同第 1 年为招标服务试用期，试用服务期满后考核达标的，可继续履约 2 年服务合同。3 年服务期满后考核达标的，可再续签 2 年，总服务期限 5 年，单次招标仅限续签 1 次。物业服务期限届满3个月前，由街道组织招标工作。

服务期限内考核评定工作由街道组织开展。

因考核不达标，物业服务企业被淘汰的物业管理区域由杭州高新物业管理有限公司临时代管，街道应于6个月内完成重新招标工作。

可以将物业管理区域内电梯、消防等特种设施设备维保及绿化养护等其他专业服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给其他第三方企业，且委托给专业性服务企业前，应当将拟受委托的第三方营业执照、相关资质及岗位配置人员提前报街道审批同意后，方可委托给第三方企业。

街道应当参照《长河街道安置房小区前期物业服务合同（示范文本）》（详见附件1），结合项目实际拟制《前期物业服务合同》，该合同为公开招标文件的一部分。

已签订的前期物业服务合同与现行法律、法规及地方发文不符的，以现行法律、法规及地方发文规定为准。

三、关于制定《临时管理规约》工作

建设单位在安置分配物业前应当会同街道、属地社区共同制定临时管理规约，作为物业前期服务合同的附件。

（一）应当在交付物业之前1个月内，在《长河街道安置房小区临时管理规约（示范文本）》（详见附件2）的基础上，根据项目物业管理特点制定临时管理规约。

（二）临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

（三）物业服务企业在交付物业时应当将临时管理规约向物业买受人予以明示，并有义务作出说明。物业买受人应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。

（四）物业管理委员会成立后，物业管理委员会可以根据本物业管理区域实际，经街道、属地社区同意后，经业主共同决定，可以修改临时管理规约相关条款。

四、关于物业承接查验、备案工作

新建竣工并首次实施物业管理的物业（以下简称新建物业）交付给业主前，建设单位和物业服务企业应当在街道、属地社区监督下，按照规定移交有关图纸资料及电子档案，共同查验新建物业共有部分。查验合格的，订立物业承接查验协议；查验不合格的，建设单位应当在30日内或者在约定期限内返修，并按照规定重新查验。

非新建的既有物业（以下简称既有物业）在原物业服务企业（以下简称原物业）与新选聘的物业服务企业（以下简称新物业）交接前，原物业和新物业应当在街道、属地社区监督下，按照规定移交有关图纸资料及电子档案，共同查验既有物业共有部分。查验合格的，订立物业承接查验协议；查验不合格的，依据区业务主管部门规定的维修类别，分别由原物业或维修主体单位在30日内或者在约定期限内返修，并按照规定重新查验。

物业服务企业依据前期物业服务合同，在接管物业项目时，在属地社区的指导、监督、管理下，对物业共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验及参照《长河街道安置房小区物业承接查验协议（示范文本）》（详见附件3）起草并签订物业承接查验协议。

（一）在物业项目承接查验前20日内向物业服务企业移交竣工验收资料、共用设施设备清单及技术资料、配套设施准许使用文件、物业质量保修文件和物业使用说明文件等【具体参照杭州市人民政府办公厅文件（杭政办函（2023）49）号】，并报街道申请承接查验备案，属地社区牵头、建设单位或物业管理委员会、物业服务企业组织开展物业项目现场查验工作，查验结果经属地社区、建设单位或物业管理委员会、物业服务企业签字确认后正式移交。

街道应对查验结果进行书面留底备案。

（二）物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。物业服务企业终止服务的，应当在合同终止或解除前起10日内，向物业管理委员会移交物业承接查验档案资料及电子档案。

（三）物业服务企业在物业承接查验协议签订之日起15日内，持下列资料向区房产主管部门、街道办理备案，并同步在市物业管理信息网络系统填报以下信息：

1.前期物业服务合同；2.物业承接查验协议；3.移交资料清单；4.查验记录；5.交接记录；6.其他承接查验有关的文件。

五、关于物业管理委员会组建工作

按照《杭州市物业管理条例》第三十八条相关规定，由街道负责组建物业管理委员会，并会同业务部门对物业管理委员会成员开展相关培训，由物业管理委员会临时代为履行业主委员会的职责。

物业管理委员会在属地社区的指导监督下，履行每周不少于一次对物业保安、保洁、保绿、保序、垃圾分类等物业服务合同约定的服务内容进行监督；监督临时管理规约的执行；调解物业管理范围内业主与物业服务企业间的矛盾纠纷；小区经营性收益使用监督等职责。

物业管理委员会成员（财政供养人员除外）工作补贴可参照社区志愿者标准，根据长河街道社区运行经费使用文件执行。

物业管理委员会应当严格按照《长河街道安置房小区物业管理委员会组建及运作规则（试行）》（详见附件4）组建及运作。

六、关于物业管理相关费用监管工作

物业费、公共能耗费、地下车位租赁费、地下车位管理费、经营性收益及公共维修费用等物业管理相关费用的收取标准与管理，按照下列标准执行。

（一）物业费和公共能耗费

1.收费标准

说明：

（1）商铺、写字楼等用于经营活动的商业配套用房及学校（民办）、物业经营用房等用于经营活动的公建配套用房，按照区规定标准3.35-4.59元/月·平方米由物业服务企业向产权人或使用人收取。

（2）加装电梯后的物业费按照有电梯住宅标准收取。

（3）住宅物业依法变更使用性质的，按照变更后的物业类型标准收取。

（4）物业服务企业不得以未缴纳物业费或公共能耗费为由，而不按照物业服务合同提供服务，如商铺门前卫生、绿化等。

（5）公建配套用房物业费标准：商业类公建用房参照商业配套用房物业费标准收取；办公类公建用房参照住宅物业费标准收取。

2.收取方式

（1）安置房小区物业费收费采用包干制方式，实施过渡期政策。

过渡期内，所有权人为原安置对象的自住、空置住宅物业暂不收取物业费和公共能耗费，该费用由物业服务企业会同社区统计后报街道，街道报建管中心审核后，由区财政保障，按时分期拨付。

被出售、出租、借住的住宅物业费由物业服务企业按相应标准向产权人或使用人收取。未安置住宅、商业及公建配套用房物业费由物业服务企业按相应标准向相关产权人或使用人收取。

（2）小区公共能耗费实行专项核算，按年按实结算，结余部分结转下一年度使用。

3.建立居住登记制度

安置户持安置相关文件和自住、空置说明等，在物业服务中心登记。社区会同物业服务企业上门进行核实后，统一报街道备案。

（二）地下车位租赁费及车位管理费

安置房小区地下车位所有权属于杭州滨江商业资产经营有限公司。本小区业主或使用人可以向其租赁，并支付地下车位租赁费和车位管理费后方可使用。

1.收费标准

2.地下车位租赁费和地下车位管理费委托物业服务企业向车位使用人收取，车位管理费采取包干制，归物业服务企业，租赁委托费用按照收取比例与区物业管理考核相挂钩。

3.街道根据小区地下车位实际情况，指导社区确定配租方案，各物业服务企业受杭州滨江商业资产经营有限公司委托开展地下车位租赁工作。

（三）小区经营性收益及公共维修费用管理

小区经营性收益包括小区地面临时停车位费、物业经营性用房租金、电梯广告、快递柜等利用共用部位、共用设施设备经营所得收入，扣除经营成本后的收益。过渡期暂定经营管理成本不得超过小区经营性收益的30%。

1.利用共用部位、共用设施设备经营活动统一委托物业服务企业经营。

物业服务企业应当协助小区物业管理委员会按杭州市机动车停放收费规定，参照《长河街道安置房小区停车管理制度（示范文本）》（详见附件5）结合小区场地、设备设施等实际制定小区停车管理制度，并按照停车管理制度收取临停车位费。

其他经营性收费标准可参考周边商品房住宅小区收费标准收取。

所有经营活动均须报属地社区和街道审批同意后实施。

2.经营性收益归全体业主所有，委托物业服务企业专账（单独建立账户）管理，物业服务企业无权自行使用，同时要及时将住宅小区公共资产、资金清单，公共收益收支情况、审计报告等相关财务报告及其他需要公开的信息详细录入到杭州市智慧物业管理服务平台，每月动态更新。经营性收益主要用于本小区共用部位、共用设施设备保修期外的维修、更新和改造所需费用。

3.使用小区经营性收益的（按照物业服务合同应当由物业服务企业承担的除外），按照3000元（含）以下由小区物业管理委员会审批，但年度审批额度不得超过本小区年度经营性收益的30%；3000元（不含）-10000元（含）由小区所在社区主任审批；10000元（不含）以上由街道分管领导审批。

4.小区共用部位、共用设施设备保修期外的维修、更新和改造所需费用（按照物业服务合同应当由物业服务企业承担的除外）首先从小区经营性收益中支付，小区经营性收益不足的，原则上由街道财政保障。

七、关于物业服务质量考评工作

由街道组织牵头，小区物业管理委员会与属地社区共同参与的考评机制。

日常检查由物业管理委员会、专项检查由属地社区、共用设施设备与物业服务满意度测评由街道在第三方专业机构数据采集的基础上，按“月度考核、年度评比、考评分离”的原则进行。每年年初，由街道根据实际情况及示范文本（详见附件6《长河街道安置房小区    年度物业服务质量考评实施方案（示范文本）》）制定当年年度考评实施方案。

（一）月度考核

1.安置房小区物业服务质量考核由日常检查40分、专项检查30分、共用设施设备安全管理检查30分组成，共100分。

日常检查：由小区物业管理委员会组织实施。主要针对物业服务现场房屋管理、环境秩序、绿化养护、服务质量等事项进行检查，并根据检查情况进行记分，每周不定期现场检查至少一次。取实际考核平均分值为月得分。

专项检查：由项目属地社区组织实施。根据当月城管执法、消防、公安、应急、住建等相关职能部门对小区物业服务评价及业主有效信访等情况进行记分。

共用设施设备安全管理：由街道委托第三方专业机构进行。重点对共同设施设备能否正常使用、测试、记录完善、无故障等事项进行检查，并根据检查情况进行记分：考核计分=（总分-无考核基础设施设备对应分值-扣分之和）×总分/(总分-无考核基础设施设备对应分值)。

社区及物业管理委员会考评人员的培训、指导由街道负责。

2.各检查结果应及时报送街道，由街道进行检查数据核对、汇总打比、结果通报。

3.街道根据月检查考评得分，拨付小区物业费，具体标准如下：

（1）一类小区（小区总建筑面积超过20万平方米），月考核分值90分及以上的，物业费拨付100%，得分每下降1分，扣小区拨付物业费0.5%，但单个小区最多不超过拨付物业费的5%。

（2）二类小区（小区总建筑面积10万-20万平方米），月考核分值80分及以上的，物业费拨付100%，得分每下降1分，扣小区拨付物业费0.5%，但单个小区最多不超过拨付物业费的5%。

（3）三类小区（小区总建筑面积不足10万平方米），月考核分值70分及以上的，物业费拨付100%，得分每下降1分，扣小区拨付物业费0.5%，但单个小区最多不超过拨付物业费的5%。

4.物业费月扣除部分由街道统一保管，纳入年度评比奖励基金。

（二）年度评比

小区年度评比得分由月考核平均值、年度业主满意率和年度加（减）分项，共三部分组成。考核结果公开前，先通报物业服务企业进行核对，物业服务企业可以向街道提出申诉。

按照一类（9个）、二类（8个），三类（9个），各取年度得分前三名（年度得分相同的，则根据年度业主满意率排名）进行年度奖励。第一名小区奖励年度奖励基金的50%、第二名小区奖励年度奖励基金的30%、第三名小区奖励年度奖励基金的20%。

按照小区总建筑面积不足10万平方米（9个）、10-20万平方米（8个），超过20万平方米（9个）的年度奖励占比1∶1.5∶2的比例进行奖励。

1.月考核平均值=小区每月综合得分/12个月。

2.业主满意率得分=业主满意率×30分。由街道委派的第三方专业机构进行。

3.加分项计分=各小项之和。同一加分内容取最高分，不重复加分。

（1）当年获国家、省、市、区奖励和表彰的，分别加3分、2分、1分、0.5分。

（2）当年国家、省、市、区的媒体正面报道的，分别加2分、1.5分、1分、0.5分。

（3）因物业服务管理不善引发业主群体上访事件的，扣2分；

（4）在国家及省、市、区重大考评活动中存在严重过失，影响考评结果的，分别扣2分、1.5分、1分、0.5分；

（5）在物业专项维修资金使用申报过程中弄虚作假的，扣2分；

（6）有重大违法行为记录的或发生重大责任事故，且受区以上行政主管部门通报的，扣2分。

（7）其他严重影响物业管理行业形象、有损业主利益的情况，酌情扣2分、1.5分、1分、0.5分。

（三）考评结果运用

考评结果是物业服务企业信用评价、物业服务企业评优、物业服务收费价格核准、物业管理招投标评分的重要依据，具体如下：

1.街道推荐国家、省、市级优秀物业管理示范项目时，从得分靠前的小区中择优推荐。

2.实行末位准淘汰制，对连续2年得分最后的小区，自行终止物业服务合同，重新实施招投标，确定新的物业服务企业。

八、关于区奖励激励

区奖励激励根据区发文实施，包括收费激励与考核奖励等。

本实施细则自2024年10月18日起施行。不明事宜由街道负责解释。

附件1：长河街道安置房小区物业服务合同（示范文本）.docx

附件2：长河街道安置房小区临时管理规约（示范文本）.docx

附件3：长河街道安置房小区物业承接查验协议（示范文本）.docx

附件4：长河街道安置房小区物业管理委员会组建及运作规则（试行）.docx

附件5：长河街道安置房小区停车管理制度（示范文本）.docx

附件6：杭州市滨江区长河街2023年度物业服务质量考评实施方案（示范文本）.docx

原文下载：ABJD99B-2024-0001《长河街道农转居安置房小区物业管理工作实施细则》.pdf